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    《北京市物業管理條例》實施在即,業主盼解決實際問題,案例來了

    來源:北京晚報官網官方帳號發布時間:2020-04-14 09:39:53 閱讀次數:281

      即將于5月1日正式實施的《北京市物業管理條例》,是近期的熱詞。停車位應當優先滿足業主需要、老物業拒不退出將被罰、街道辦事處鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會……業主盼著能通過立法來解決實踐中的問題,也期待配套措施能盡快落地。

      老物業拒不退出將被罰

      “您好,請出示您的業主證,并配合檢測體溫。”傍晚時分,下班回家的業主進入時代國際嘉園小區時,自覺亮出身份。

      位于東三環的時代國際嘉園小區,樓齡不長,卻在5年里換了3家物業公司,用現任業委會主任張財林的話說,簡直是“經歷了你能想到的各種情況。”

      和北京許多小區類似,時代國際嘉園小區最初成立業主大會和業委會,起因就是一件事:炒掉不合格的前期物業公司。“開發商指定的前期物業公司服務多年后,對社區的維護越來越差。”張財林記得,最亂的時候,小區門禁壞了沒人修,圍墻破了沒人管,大門口沒人看,進小區如入無人之境。于是,業主們一商量,決定更換物業公司,并將包干制改為酬金制。時代國際嘉園小區因此也成為本市率先實施酬金制的小區之一。“大伙兒做了很多努力,前期物業公司總算同意離場,可只交接了地上區域,自行車庫、停車場等地下區域卻沒交接,成了遺留至今的老問題。”

      第一次業主大會召開后,2014年,全體業主選聘了一家大型物業公司,干了兩年半,小區的物業費虧損了近百萬元,而根據酬金制的規定,這筆虧損得由全體業主承擔。“在經驗和教訓下,大家漸漸琢磨透什么是酬金制,開始算細賬過日子,這成為與物業公司產生矛盾的導火索。”張財林印象最深的一件事是,小區有部電梯的變頻器壞了,物業公司提出只能更換不能維修,報價2.6萬元;“不信邪”的業委會最終自己找了家維修公司,1800元就修好了。

      三年合約到期,2017年,時代國際嘉園小區再度召開業主大會,第二次更換物業。然而,老物業公司不愿意撤場,直到打官司被判敗訴后,才于2018年撤場。“打官司期間,業委會壓根無法正常運轉。”張財林提出,新出臺的《北京市物業管理條例》中就明確,原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場。對拒不移交有關資料或者財物的,處一萬元以上十萬元以下罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款;物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。“該罰款的時候就得罰款。”

      “歷史遺留問題”能解決

      邊總結邊摸索經驗的業委會,在第3家物業公司服務期間,為了扭虧為盈想了許多辦法,比如網上采購物資、自建庫房。業委會在京東上開設了賬戶,如物業公司需要采購物資,提交預算后可以直接在京東采購,購買后的物資要入賬。“業委會就得給業主們管好賬。”張財林說。精打細算下,小區物業費很快有了結余,業委會將這些結余投入到小區治理上,社區環境得到了進一步改善。

      然而,物業公司覺得業委會管得太嚴,干了一年后就不愿繼續服務了。2019年,時代國際嘉園小區召開第五次業主大會,選聘了第4家物業公司。這一次,業主們對新物業公司挺滿意,特別是此次疫情期間,物業公司主動配合社區和業委會的管理,及時封閉小區,防控到位,不少業主還自發捐款給物業人員購買防疫物資。

      唯一的隱患是,由于地下區域沒有移交,不少業主對地下車庫的管理不滿意,小區的疫情防控無法做到“一盤棋”。“一個物業管理區域應當選定一個物業服務企業提供服務,這是新出臺的物業管理條例里明確了的。”張財林說,業主們都盼著,條例正式實施后,對于這種歷史遺留問題,能出臺一些具體細則來推動解決。

      物業管理委員會的臨時性

      就在時代國際嘉園小區業主們團結起來抗疫時,位于朝陽區的某小區業委會卻因委員人數不足一半宣告自動解散。于是,重新召開業主大會選舉新業委會,還是在5月1日后組建物業管理委員會,接受這個新生事物,成了新的選擇。對此,小區業主們有不同的想法。

      物業管理條例提出,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構,組織業主共同決定物業管理事項,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

      記者在采訪中發現,對于物業管理委員會,已經成立了業主大會和業委會的小區疑問比較多。有的小區擔憂,由于業委會實行任期制,待一屆任期到期后,想要重新選舉業委會,會不會比較困難?街道辦事處、鄉鎮人民政府會不會更傾向于組建物業管理委員會,而不是成立業主大會和業委會?組建物業管理委員會后,誰來監督這個機構的運行?

      “物業管理委員會是臨時也是過渡機構,這是物業管理條例里已經明確的。”在北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強看來,物業管理委員會的組建并不會與業主組織的成立發生沖突。從社區治理的角度上講,物業管理委員會的存在,讓政府部門對小區里面的事項進行指導有了很好的切入點,也能夠充分發揮社區治理功能。“當然,在現實中,物業管理委員會會不會一直‘臨時’下去,是個值得關注的地方。”

      北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波也建議,在未來實踐中,對于如何監督物業管理委員會的工作、物業管理委員會的任期多長適宜、禁止性規定等具體問題,應擬定具體的章程。

      街道備案明確為實質審查

      物業管理條例正式實施后,街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會村委會的職責又有哪些變化?這也是不少小區的業主想要了解的問題。

      北京市盛廷律師事務所律師告訴記者,從整體上看,街道鄉鎮從協助監督指導業主組織,調整為面對業主組織和物業管理及相關項目。

      具體看,在業主組織選舉備案方面,街道鄉鎮人民政府不僅要組織成立且參加籌備組,對于業主組織的備案也從形式審查明確為實質審查;業主組織的換屆統一調整為街道鄉鎮組織實施;而對于業主委員會的履職情況,要增加監督的程序。

      對物業項目方面,不僅明確了調整物業管理區域的職責,還要指導、協調包括物業公司在內的物業服務人依法履行義務,負責調處物業管理糾紛,協調監督轄區內物業管理活動,也可以委托第三方機構對物業項目進行評估,同時增加了行政處罰的職責。

      居委會村委會的職責,從單一的只接受業主大會議題的告知,變成建立健全社區黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。具體而言,對業主組織來說,要建立健全黨組織,對業主組織進行指導,參與業主大會籌備、業主組織換屆,提議業主委員會委員候選人,在一定條件下組織召開業主大會會議,還要主導物業管理委員會,主持物業管理工作;對物業項目而言,要接收物業公司項目負責人的報到,委托第三方機構對物業項目進行評估。

      來源:北京晚報 記者 趙瑩瑩


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