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    物業服務行業在小區治理中發揮作用的體制機制研究

    來源:中國建設報 張 雁發布時間:2020-04-15 09:37:12 閱讀次數:260

      物業服務行業在新冠肺炎疫情防控中發揮了重要作用,完善物業服務行業在小區治理中發揮作用的體制機制,讓疫情防控期間營造的和諧小區氛圍常態化,成為關注的熱點話題。

      物業服務行業是新冠肺炎疫情防控的有生力量

      物業服務行業在這次新冠肺炎疫情防控中發揮了重要作用。疫情防控期間,物業服務企業在社區黨委的統籌和領導下,積極配合協助社區做好小區疫情聯防聯控工作,極大彌補了街道、社區防疫工作人手不足、信息渠道不暢的短板,成為政府職能部門公共衛生應急管理體系的重要補充。

      一是實施小區封閉管理。深圳市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控指揮部發布施行小區封閉管理的通知后,各小區物業服務中心立即落實小區封閉管理的措施,嚴格執行小區人員和車輛登記制度。對所有進入小區的人員、車輛進行排查,核查人員身份,進行體溫檢測,發現體溫超過37.3攝氏度的人員及時報告社區。

      二是加大衛生清潔和消殺力度。疫情防控期間,各小區物業服務中心加強對小區公共空間和重點部位的衛生保潔和消殺,增加清潔和消殺次數,擴大消殺范圍,加強小區公共場所的通風換氣,保證公共區域空氣流通;做好廢棄口罩等特殊有害垃圾處置工作,設置專門的廢棄口罩等特殊有害垃圾收集點和專用收集桶,引導居民按要求丟棄至指定位置。

      三是協助開展人員信息排查。物業管理工作量大面廣,小區物業服務中心掌握住戶信息相對較多,在協助社區進行人員摸排、登記時發揮了不可或缺的作用。小區物業服務中心積極協助社區做好返崗、返回小區人員的信息采集工作,認真落實人員排查和防控措施,發現小區內疑似病例及時上報,配合社區做好相關調查工作,在諸多方面發揮了重要作用。

      四是協助做好居家隔離服務工作。協助做好相關人員居家隔離醫學觀察及后續服務工作,按要求配合社區和衛生防疫機構處置疑似或確診病例居民家庭產生的生活垃圾。小區實行封閉管理后,快遞、外賣人員不能進小區,居家隔離人員不能出門,小區物業服務中心為有需要的住戶送快遞、采購生活物資,切實保障了隔離家庭和困難群眾的生活需要。

      五是物業服務企業在業主支持下參與小區治理。在危機中人們往往更加善良且富有同情心,小區居民紛紛捐款捐物,很多業主組織承擔了大部分的物業服務企業防疫經費和防疫物資購買費用。疫情防控期間,物業服務企業“管好門”、“消好毒”、“守好人”,嚴格落實政府規定的防疫工作要求,表現出了強烈的社會責任感,得到了廣大住戶和社會的認可。抗擊疫情、人人參與,小區居民與物業服務企業勠力同心、眾志成城,營造了和諧小區治理氛圍,體現了共建共治共享的基層社會治理格局。

      物業服務行業在基層治理體系中發揮作用存在的主要問題是權責利不對等

      一是承擔超權力和能力的義務。疫情防控期間,物業服務企業承擔的物業小區的部分疫情防控責任超出了其能力或權力范圍。加強清潔和消殺好落實,對物業管理區域實行封閉式管理,對出入人員進行信息登記、體溫測量,為隔離人員服務等也還能落實,但是人員排查和檢查車輛尾箱,就遭到了部分業主的抵制和投訴,因為物業服務企業沒有強制執行力,往往引發沖突。另外,在收集和處理口罩與隔離家庭醫用廢棄物方面,物業服務企業由于本身不專業,也做不好。

      二是小區物業管理不等于物業小區管理。將小區物業管理等同于物業小區管理的問題一直存在,只是疫情防控期間表現尤為突出。小區物業管理是向業主收取一定費用進行小區物業共有部分的管理,維護公共秩序,為業主服務,而不是負責物業小區的管理,更不是管理業主。物業服務企業的權力來自于業主組織授權,是約定權力,而不是法定執法權,沒有強制力,更管不了業主。政府直接賦予物業服務企業義務,物業服務企業雖然沒有接受政府委托,但行使的是公權力,如果沒有履行義務,政府無法追究責任,還容易孳生尋租行為,引發基層矛盾。

      三是物業服務企業管理小區達不到小區治理的目的。黨的十九屆四中全會通過的《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》強調,要健全基層黨組織領導的基層群眾自治機制,在城鄉社區治理中廣泛實行群眾自我管理、自我服務、自我教育、自我監督。住宅小區是城市的基層細胞,是城市居民日常生活的棲息地和聚集場所,加強社區治理要從住宅小區治理做起。小區治理得好不好,直接關系到老百姓的生活質量和切身利益,關系到社會和諧穩定和城市文明形象,關系到共建共治共享的社會治理格局。在社會治理取代了社會管理的今天,依靠物業服務企業進行小區管理的思路沒有跟上時代的步伐,也達不到小區治理的目的。

      建立物業服務企業參與小區治理的體制關鍵在于明確各方責任主體及其職責邊界

      業主組織是小區治理的責任主體。疫情防控期間,深圳市政府部門努力籌集防疫物資,及時下發到各物業小區,但是在龐大的物業服務企業需求面前,仍然是杯水車薪。深圳市、區兩級住房和建設部門先后發布了給業主和業委會的公開信,呼吁業主和業主組織為各小區物業服務中心捐款捐物,取得了很好的效果,為小區疫情防控提供了最大的保障,展現了強大的力量。建立物業服務企業參與小區治理體制關鍵在于明確業主組織是小區治理責任主體,承擔主體責任,由政府將疫情防控、垃圾分類、文明養犬、違法建設整治等小區治理的責任賦予業主組織,業主組織再通過合同委托給物業服務企業。

      物業服務企業回歸純粹市場主體身份。政府在小區治理中賦予業主組織義務,業主組織通過小區管理規約約束業主,通過物業服務合同約定,要求物業服務中心在小區執行落地,成本計入物業管理費。物業服務中心對不履行管理規約的行為可向業主大會報告,業主大會可向行政執法部門申請救濟或者通過司法途徑解決糾紛。物業服務企業按照物業服務合同對業主組織負責,小區物業管理費隨著市場需求自動調節,這有利于打破物業管理低價劣質的惡性循環,促進物業服務行業長期健康發展。

      完善小區治理領導核心。中國特色社會主義基層社會治理離不開黨的領導,小區治理的領導核心就是小區的黨組織,一般是小區黨支部。小區黨支部對業委會候選人遴選把關,并監督業委會日常運作,確保業委會工作始終在小區黨支部“知曉”的“視野”范圍內。只有實現了小區黨支部對業主組織的堅強領導,才能防止業主組織這塊“陣地”被其他別有用心的組織或個人利用。

      明確業主組織的法人身份尤其迫切。業主組織是小區治理主體,要承擔主體責任、履行法定的權利義務,就必須像村委會、居委會一樣具有法人身份。在這次疫情防控中,物業服務企業做了很多工作,深圳市政府決定對提供了疫情防控服務的企業按在管面積每平方米0.5元的標準進行補助。但是,如果業主組織有了法人身份,這個補助就可以補給業主組織,再由業主組織委托物業服務企業做好疫情防控工作,這樣關系就順暢了。

      如果能在民法典中盡快明確業主組織的法人身份,讓業主組織承擔小區治理的主體責任,在小區黨支部領導下履行法定的權利義務,委托物業服務企業做好各類專業服務,各方主體的權責利對等了,責任邊界清晰了,共建共治共享的社會基層治理格局也就形成了。

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